スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

不動産鑑定士三次試験

 かつては12月初頭の日曜日に、不動産鑑定士三次試験がありました。この試験、苦しくもあり楽しくもあった試験でした。勉強会と称して会議室を借り、皆で解きました。解答を見せ合って、「ここがこうだ、ああだ」などと、語り合ったことが本当に勉強になったし、試験のモチベーション維持にもつながりました。

 しかし、この三次試験は「実務の役に立たない」などと揶揄されるものでした。しかし、今思えば、実務のためになる試験だったと思います。

 午前問は相談者やクライアントとの想定問答集みたいなものでした。相談する側は鑑定士に「打てば響く」説明を求めています。こちらは「持ち帰って検討します」は避けたいところ。

 午前問では初見の問題に対して、持っているだけの知識でいかに筋道立てて説明できるかが問われます。これ、実はクライアントへの説明の良いトレーニングです。おかげで具体的な数字や他士業の知識以外はだいたいすぐに(しかも、概ね理論的で間違いなく)答えられるようになりました。まあ、時には間違いがので、帰ってから調べるのは必須ですが。

 午後問は、対象不動産を見た瞬間に、一通りの手順や問題点を頭に描く良いトレーニングでした。何しろ、問題中に隠れたアラがいくつも仕込んであったので、事前にいかに気づくかが点数に響くのですから。おかげで、士補の時と比べれば、仕事のスピードは格段に上がりました。

 鑑定評価の依頼がある物件は、以前と比べて一筋縄ではいかないものが増えてきた気がします。むしろ、簡単なものは機械的に価格査定ができるため、どこかで安価で大量に処理されるようになった気がします。こういった鑑定評価理論も演習も、将来実務に役立つトレーニングですよ。

 

 

続きを読む »

「基準建ぺい率100%」の不思議

 評価の些事についての愚痴です。

 地価公示は大量一括評価のため画一的でなければならないと思いつつも、記述部分で悩んでしまう事が時々あります。今回悩んだのは、商業地域かつ防火地域の建ぺい率について。

 建築基準法では商業地域かつ防火地域内の敷地でも、「延べ床100?以下」「1または2階建て」の場合、「準耐火建築物」とすることができます。ちょっと小さめのコンビニなんかは準耐火建築としている場合があるかも知れないですね。この場合、基準建ぺい率は80%。しかし、地価公示ではこのような土地についても、ルールとしては基準建ぺい率100%と記述するんですね。地価公示の標準地で上記に該当するのは稀かも知れませんが、事例づくりの時には基準建ぺい率100%と書きながら、「これで良いのか!」なんて一人で憤慨している時があります。

 それに、建築基準法の規定によると、「建ぺい率による制限は適用しない」となっているので、本来の記述は制限無しが正しいと思うのだけど、100%という表記にするんですよね。

 表現のわかりやすさでこのようにしているのかとは思うのですが、こんな場面に出会うとつい筆が止まってしまいます。結局、ルール通りに記述するしかないのですけどね。

不動産鑑定評価基準の一部改正

  自分が鑑定士の二次試験を受験したのが平成14年の事でした。同年7月に鑑定評価基準が全部改正されることから、

 「もし今回だめなら、新しい基準を覚えなきゃならないのか・・・。」

 なんて考えながらの受験勉強でした。

 さて、来年1月1日より、不動産鑑定評価基準が一部改正されます。改正は主に第8章「鑑定評価の手順」のところです。改正趣旨は、業務提携を行う場合の役割分担を依頼者に明示して、責任の範囲を明らかにすることです。「総括鑑定士」、「署名鑑定士」、「記名鑑定士」なんて言う分類までできています。同時に、簡易鑑定や調査報告書など、鑑定評価基準に則らない価格等調査についてもガイドラインが定められました。来年受験される方はご注意ください。

 この一部改正は実務上は大変なことです。手持ちの評価書式を書き換えて、受け付け票も作り直して、クライアントに発行する確認書も新しくつくるなど、なかなか手間がかかります。改正点の中でも鬼門なのが、「依頼者への確認書」になりそう。同業者と意見交換しながら、どうやって運用していくかを悩むことになりそうです。

鑑定士論文試験、合格発表

 今日は不動産鑑定士試験の記述式の合格発表。合格された方、おめでとうございます。次は就職戦線と実務&修習が待っています。

 図らずも不合格となった方、気を落とさずこれから頑張ってください。いろんな事情や背景の方がいると思いますが、試験日に少し力が足らなかっただけです。次の試験や展開へと前向きに進んでください。

 資格を取れば何かが劇的に変わるというわけではないですが、少しずつ変わっていけば良いのでしょう。

よこはまの地価

 北谷先生に教えて貰ったこのサイト、地価公示・地価調査価格を調べるのに良いサイトだったのですが、残念ながら神奈川県以外は表示されなくなってしまいました。理由はアクセス増加によるサーバー負荷増大だそうです。

 地価公示・地価調査のポイントや価格を調べるには大変良いサイトでした。愛知県の場合はこんなサイトや全国で使えるこんなサイトもあるのですが、早さ、情報の見やすさでは「よこはまの地価」がピカイチでした。残念です。

台風一過、そしてホルモンランチ

 台風18号は朝5時頃に知多半島上陸。昨夜は暴風と雨音で4時過ぎに目が覚めて6時頃まで寝られませんでした。

 そして、お昼には、ピーカンな晴天になりました。夕方からの建築士会の会議は中止となり、大きな仕事はほとんど片づき、のんびりとした昼食がとれそうです。

 疲れた体に栄養補給と遊びがてら、こんな日はオフィスでホルモン焼きでもしましょうか。

 いつものようにご飯を炊いて、金華亭のミックスホルモンを買ってきて、丸まるとしたキャベツ、インスタントのクッパの元をスープ代わりにお昼を頂きました。

IMG_1141.JPG

 うまそうでしょ?さてこのホルモン、「ミックス」と言うだけあって、ホルモン以外にトンタン?、ミノ?、あと判らない部位等も入っています。

 余談ですが、自分は昔、焼肉屋が好きではありませんでした。お金を払ってまで、なぜ自分で調理しなければいけないのか、理解できなかったからです。「ちゃんと焼いて、それから客の所に持ってこい!」なんて思ったものです。今はやや抵抗が無くなったものの、バイキングやお好み焼きなどの自分で配膳・調理しなければいけない食べ物店にはあまり入りません。

IMG_1142.JPG

 さて、みそ味のホルモンはご飯が進みます。新米のあきたこまちの無洗米です。やっぱり、コシヒカリの方が甘みがあって好きだなあ。お焦げの香りも心なしかコシヒカリの方が強い気がします。アウトドアでの炊飯は、お焦げの香りで炊きあがりのタイミングを知るので、お焦げは大切。それに美味しいしね。

IMG_1143.JPG

 これがメスティン(スエーデン式飯ごう)の威力です。ピンッと立った米粒、底にはほんのりお焦げ。お米も威勢良く「どうだ!」と胸を張っています。

 ところで、「なぜ、スプーンで食べる?」と思っている方もいるでしょうね。コッヘル(調理器具兼食器)は後の洗い物も考えて、鍋肌に付いたお米をそぎ落としながら食べるのです。おかずはまだしも、お米はお箸だけではうまくそぎ落とせないんですよ。

 さて、あらかたご飯を食べたら、今度は残しておいたご飯とクッパスープでクッパを作ります。メスティンにスープを入れて、火にかけながら洗うようにかき混ぜます。これでまたコッヘルがきれいになります。使う洗剤の量も減らせます。キャンプでの知恵ですね。

IMG_1144.JPG

 できたクッパをシェラカップに移して頂きます。お米は1合弱だったので、少ししか残りませんでした。今度は1合強に炊いておこうか。

IMG_1145.JPG

 ところで、最近はトランギアのアルコールストーブに飽きて、ガスストーブに回帰しています。これは「プリムス153ウルトラ」。今までバルブを全開にしたことが無いくらい抜群な火力。

IMG_1146.JPG

 折りたためばこんなに小さくなります。折りたたみも(冷めてさえいれば)一瞬。カチッカチッとメカニカルな音を立てながら五徳が集結します。このあたり、レザーマンのジュース(十徳ナイフ)と同じような感覚。本当に良い道具です。

IMG_1147.JPG

 さて、食事が終わったらホルモン焼きのニオイを消します。空気を入れ換えてからお香を焚きます。

IMG_1148.JPG

 これは大学の友人のK君から頂いたもの。大手ゼネコン設計部のホープの一人で、プレゼントも粋です。

IMG_1149.JPG

 さて、我が社からの風景。丸紅が計画した「グランスイート千種タワー」が見えます。チラシには3LDKが4430万円からと書いてあります。場所は千種と言うより、今池ではないかと思うのですが、販売戦略でしょうね。ちなみに、千種は予備校とオフィスのイメージ、今池は一杯飲み屋と雑居ビルのイメージ。今池から東は上品な住宅街が続くというイメージ。自分も千種区が得意な一鑑定士としてこのマンションの売れ行きは注目しています。

IMG_1150.JPG

 我が社から南側、今池駅の方を見ています。うちの会社は今池の中心部からやや離れた、住宅が混在する地域にあります。ここも下町、なのでしょうね。そういえば、以前住んでいたところも「車道(くるまみち)」と言って、思いっきり下町でした。都心まで自転車で15分ですが、駅前にあるのは「フナ味噌屋」、「大判焼き屋」、「洋品店」など。会社帰りに乳飲み子をオンブした若奥さんから良く大判焼きを買ったものです。祭りの時にはどこにあったのか、カラクリ山車が何台か出てきました。

 今は地区総合計画で大判焼き屋以外はなくなってしまし、本当に良く探さないと下町の風情が無くなってしまいました。

鑑定士の無料相談

 あまりなじみがないかも知れませんが、10月1日は土地の日、10月は土地月間とされていて、土地に関するいろいろなイベントが行われます。この土地の日・土地月間の音頭取りは国土交通省なので、同省に関連する団体が10月にはイベントを行います。

 不動産鑑定士も各県の鑑定士協会を中心に無料相談会を開催して、不動産鑑定士が不動産に関する困り事の相談を行っています。また、日本不動産鑑定協会では土地月間記念講演として10月15日に東京の日経ホールで建築家・安藤忠雄の講演会を行います。この講演会、建築上がりの鑑定士としてはとても聞きたいのですが、名古屋から参加する時間とお金がないので、泣く泣くあきらめました。東京在住のの方々がうらやましい。

 さて、自分は本日、愛知県鑑定協会にて行われた無料相談会の相談員として派遣されました。PR不足か、はたまた敷居が高く思われているのか、来て頂いた相談者の人数が少ないのがちょっと残念でした。この相談会は愛知県各所で定期的に行われていますが、他の所も同様に相談件数が少ないようです。

 実は、不動産にまつわる相談というのは税務や法律と関連していることが多いため、まずは税理士や弁護士の相談会の方に行くのかなと想像しています。実際、毎年1月に名古屋の9の資格業が共同で行う「よろず相談会」(今度は1月24日にナディアパークにて)では、税理士と弁護士の相談件数がダントツに多く、鑑定士、社労士、弁理士などへの件数は少ないという状況です。やはり一般市民からはちょっと遠い資格と思われているんですね。

 友達の弁護士が話した事です。「弁護士というのはうまく使えば良いんですよ。時間を切った相談から入って、必要だったら業務を依頼すればいい」とのこと。これは鑑定士でも同じ事。企業や行政とは違って、一般の市民の方はすぐには鑑定評価を頼まない方が良い。まずは相談だけ乗って貰って、本当に鑑定評価が必要ならお願いすればいい。とはいえ、気軽に聞ける鑑定士を知っている人はまれでしょうから、当てがなければつきあいのある税理士などに紹介して貰うか、鑑定協会がやっている無料相談会に足を運ぶかすればいいです。敷居が高いとか、怖そうだとか、そんなことは気にせずに。専門家というのは相談されるためにあるんですから。

 

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。