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鑑定士論文試験、合格発表

 今日は不動産鑑定士試験の記述式の合格発表。合格された方、おめでとうございます。次は就職戦線と実務&修習が待っています。

 図らずも不合格となった方、気を落とさずこれから頑張ってください。いろんな事情や背景の方がいると思いますが、試験日に少し力が足らなかっただけです。次の試験や展開へと前向きに進んでください。

 資格を取れば何かが劇的に変わるというわけではないですが、少しずつ変わっていけば良いのでしょう。

よこはまの地価

 北谷先生に教えて貰ったこのサイト、地価公示・地価調査価格を調べるのに良いサイトだったのですが、残念ながら神奈川県以外は表示されなくなってしまいました。理由はアクセス増加によるサーバー負荷増大だそうです。

 地価公示・地価調査のポイントや価格を調べるには大変良いサイトでした。愛知県の場合はこんなサイトや全国で使えるこんなサイトもあるのですが、早さ、情報の見やすさでは「よこはまの地価」がピカイチでした。残念です。

鑑定士の無料相談

 あまりなじみがないかも知れませんが、10月1日は土地の日、10月は土地月間とされていて、土地に関するいろいろなイベントが行われます。この土地の日・土地月間の音頭取りは国土交通省なので、同省に関連する団体が10月にはイベントを行います。

 不動産鑑定士も各県の鑑定士協会を中心に無料相談会を開催して、不動産鑑定士が不動産に関する困り事の相談を行っています。また、日本不動産鑑定協会では土地月間記念講演として10月15日に東京の日経ホールで建築家・安藤忠雄の講演会を行います。この講演会、建築上がりの鑑定士としてはとても聞きたいのですが、名古屋から参加する時間とお金がないので、泣く泣くあきらめました。東京在住のの方々がうらやましい。

 さて、自分は本日、愛知県鑑定協会にて行われた無料相談会の相談員として派遣されました。PR不足か、はたまた敷居が高く思われているのか、来て頂いた相談者の人数が少ないのがちょっと残念でした。この相談会は愛知県各所で定期的に行われていますが、他の所も同様に相談件数が少ないようです。

 実は、不動産にまつわる相談というのは税務や法律と関連していることが多いため、まずは税理士や弁護士の相談会の方に行くのかなと想像しています。実際、毎年1月に名古屋の9の資格業が共同で行う「よろず相談会」(今度は1月24日にナディアパークにて)では、税理士と弁護士の相談件数がダントツに多く、鑑定士、社労士、弁理士などへの件数は少ないという状況です。やはり一般市民からはちょっと遠い資格と思われているんですね。

 友達の弁護士が話した事です。「弁護士というのはうまく使えば良いんですよ。時間を切った相談から入って、必要だったら業務を依頼すればいい」とのこと。これは鑑定士でも同じ事。企業や行政とは違って、一般の市民の方はすぐには鑑定評価を頼まない方が良い。まずは相談だけ乗って貰って、本当に鑑定評価が必要ならお願いすればいい。とはいえ、気軽に聞ける鑑定士を知っている人はまれでしょうから、当てがなければつきあいのある税理士などに紹介して貰うか、鑑定協会がやっている無料相談会に足を運ぶかすればいいです。敷居が高いとか、怖そうだとか、そんなことは気にせずに。専門家というのは相談されるためにあるんですから。

 

電卓の力

 ほかの士業の人との話で良く聞かれるのが、

 「不動産鑑定には特別なパソコンソフトが必要なのですか?」

 と言うこと。聞けば例えば、司法書士の人はとても高いソフトを使っていたり、弁護士の人は判例データベースにお金を払っていたりと、結構ソフトにお金をかけている様子です。

 鑑定士はと言えば、チームでやるのが前提の地価公示や地価調査は専門のソフトはあるけれど、一般鑑定では評価ソフトはあまり使われていない様子です。たいていはエクセルを使って、自分で評価フォームを作ってしまうとか、計算部分のみエクセルで、後はワードを使う人が多いと思います。便利(であろう)専門の鑑定評価ソフトもあるのですが、使っている人をあまり知りません。

 最近は普通の更地とか30坪程度の戸建住宅地とか、ごくごく普通の不動産は半ば自動的にできてしまうシステムが作られているようです。ですから、わざわざ不動産鑑定士に依頼するのはそのシステムでは対応できない変化球的な不動産が多いのではないでしょうか。 

 自分が受ける仕事は(定型的な鑑定評価以外は、一筋縄ではいかない仕事ばかりです。作り置きの定型フォームでは評価書はできません。必ず、どこか手直しが必要です。そのため、自分の場合は仕事を受けたら評価書のフォームづくりから始めます。基本となるワードファイルを元に、依頼された不動産に応じた書式を作ります。また、自作のエクセルのパーツをもとに、評価事にエクセルでの評価システムをくみ上げます。自分でも効率が悪いと思いつつも、案件事にオーダーメードで書式を作っている始末です。

 鑑定業に入ったすぐの頃、何にでも使えるエクセルフォームの設計に取り組んだこともありますが、結局挫折しました。場合分けをしていくと、4~50くらいのフォームを作らなければならないと気づいたからです。それならば、基本フォームを手直ししつつ、案件事にシステムを組んだ方が早いかなと思いました。

 今の自分の評価のやり方は、

  1. ワードで計算式以外を打ち込む
  2. エクセルで評価システムを作る
  3. エクセルの表をワードに貼り込む

 と言ったような形を取っています。それで最後の儀式(?)として電卓を取り出します。一旦できあがった評価書の計算式部分を頭から電卓でチェックします。

 「エクセルで計算しているからには計算ミスはない」と思うのが素人の浅はか。電卓を叩けば、PC側ではないいろいろな理由で計算ミス・フォームの設計ミスが見つかっていきます。また、電卓で頭から計算していくことで、評価書の全体像が改めて見えてきます。前と後ろで違う考え方をしているとか、手法毎の判断がずれているとか、丸めのミスとか。

 結局、電卓を叩いて、修正して、更に電卓を叩いてというステップを3~5度ほど繰り返します。評価のためのパーツをくみ上げて評価フォームを作る以上、パーツ間の整合性を取るのは、頭から人力で電卓を叩くしかありません。エクセルの計算を電卓で検算するのはばかばかしいとはお思いかも知れませんが、どうしても欠かすことのできない大事な儀式です。

 ちなみに一般の鑑定評価では、荒く評価書を仕上げてから、全体のチェック・電卓叩いて数字チェック・言い回しのチェック・レイアウトのチェックなどでほぼ2日ほどかけます。評価の前提から過程、評価手法などのチェックですから、評価した本人(担当鑑定士)しかチェックできないことが多くあります。

 言い訳かも知れませんが、鑑定評価の報酬が高くなるのは、それだけ時間をかけている証なのです。

鑑定の仕事の紹介の仕方

 「不動産鑑定」という仕事は普通の仕事・生活の上ではほとんど関わりが無く、しかも鑑定士の人数が少ないこともあって不動産鑑定はとても知名度が低いですね。それに加えて、

 「それで、不動産鑑定ってどんな仕事なんですか?」

 と言う素朴な質問に、なかなか簡潔には答えられない。会話にもテンポが大切なので、長く説明するのも何だし・・・と言う時に自分が使うのはこれ。

 「土地や建物の権利や価値を調べて、証明書を書く仕事ですよ。」

 「土地や建物の権利や価値を調べて、知りたい人に説明する仕事ですよ。」

 マジメが通じる場面ではこんな答え方をしています。「証明書書き」は対官公庁の仕事の、「説明する仕事」は対民間の仕事の本質を言い表しているように思いませんか?

 まだまだ漠然とした答え方なので、だいたい次の会話はこんな感じに続きます。

 「そんなことが仕事になるんですか?」

 うーん、それを必要としている人や場面があるんだな。その場合はこんな答え方です。

 「実際に売り買いできないけれど、価値を知らなければならない時、誰かがそれを証明しなければならないんですよ。例えば・・・」

 と続けて、お役所のもっている土地を高すぎず・安すぎず売らなければならない時、相続で一方がお金を一方が土地を貰った時、会社で店舗用地を買う時にどこまでお金を出せるかの稟議を通す時、などなど、場所や相手に応じて例を挙げます。大体このあたりでなんとなく何をする仕事かは解ってもらえるみたい。

 「不動産って一口に言えないくらいいろいろな種類や問題があるんですよ。それはなかなか普通の人にはわからない。でも放っておけばいずれひどい問題になる。例えば、不動産は中身が解らない風呂敷包みみたいなもの。我々の仕事は堅く結んである結び目を一つ一つ丁寧にほどきながら、中身を見極めて、その目録を作ることなんですよ。その目録の最後にちょこっと値段も書き添えてね。」

 最後はこんな感じ。風呂敷にたとえたり、地べたと言ったり、いろいろですが、とにかくこんな感じで締めておきます。

 ちなみに、マジメが似つかわしくない時はニコニコしながら次の答え。

 「いや~、何でも鑑定団の不動産版ですよ。いろいろ調べて、最後にハイいくらです、みたいに値段を言うのですよ。先見の明がありましたねー、とか、残念でしたねー、とか言いながら。」

 もちろん、相手がもっと聞きたがるようならちゃんと説明するけれど、社交辞令に対してマジメに説明するのも粋じゃないので、こんな風にしています。

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