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不動産市況の迷走(その3)

 いつの頃からか、名古屋の不動産活用は右へならえするようになっていますね。以前、都市計画屋稼業を営んでいたとき、名古屋人は「よそと違う何か」を意識していたはずなのに。名駅のミッドランドスクエアがオープンする前は、トヨタ自動車の職員をターゲットに、比較的地価の安い名駅南~山王のあたりに単身者向け賃貸住宅を過剰に建築したために、散々たる空室率の地域となってしまいました。

 丸の内駅前に三菱地所がAクラスビル(異論あるかも知れませんが)を建築した事をきっかけとして、今度は伏見・丸の内地区で過剰な賃貸オフィスの建築が進みました。表通りに面しているならまだしも、裏通りの余り目立たない場所にも比較的規模の大きい賃貸オフィスが造られていますし、今も建設中のプロジェクトが数件あります。 

 さて、読売新聞の記事で、名古屋の賃貸オフィスの空室率が7%を超えたとのこと(読売新聞 週刊ニュース)。空室率はいわば売れ残りと同じ。その分はまるまる収益に反映しないため、これが1%ずれるとネットの利回りが大きく狂います。

 以下は検証をしていない感覚的な話です。名古屋の都心部の商業物件の場合、鑑定評価では空室率を4~5%程度として、内部収益率を5%程度に見込むことが多いとおもいます。もし空室率が7%代となると、内部収益率は2%前後となるはずです。賃貸不動産経営はこの程度の利回りに見合うほどリスクが低いものではありません。

 ほんの3~4年ほど前まで、経済活動としては地味だった名古屋。それまでは大規模なオフィス供給は無かったと思います。この2年ほど、あまりに急にオフィスを造り過ぎで、またバランスを壊してしまいました。

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