スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

不動産市況の迷走(その4)

 工事中のビルを見ると、職業柄、つい工事看板を確認してしまいます。施主は誰か、設計者・施工者は誰か、規模や竣工時期はいつかなどなど。名古屋の都心部でよく見かけるのは

「施主:○○インベストメント(東京の法人)
 設計者:○○設計(東京の事務所)」

 などというもの。東京資本が東京のコンサルや設計士に頼んで仕事をするわけですね。名古屋は「大いなる田舎」なんて呼ばれますが、確かに大規模なオフィスビルを何棟も建てられる資本力を持った投資家は少ないと思います。だから施主は致し方ないと思います。

 しかし、東京の資本家が地方で収益物件を計画するなら、その地方に精通したコンサルタントか設計事務所を一人はつけないと危なくって仕方がない。下請けではなくて、プランニングスタッフとしてですよ。

 名古屋で仕事をして、日々まちを見ていると、肌感覚で空室率の高さを感じます。町を歩いているときは、マンションならまずカーテンの有無を見ますし、オフィスなら日中電気がついているかどうかを確認します。それに、新規開店のレストランや雑貨屋なんかもチェックしています。このようなことでも、数年間続けていれば、まちの移り変わり、元気かどうかをつかむことができます。

 一つのまちに精通するには年数がかかります。いくら優れた技術者・プランナーだろうと、東京で仕事をしている限りはまちの知識に関しては素人同然です。開発案件を計画する場合、もう少し地元スタッフを置いた方がいいと思います。

スポンサーサイト

不動産市況の迷走(その3)

 いつの頃からか、名古屋の不動産活用は右へならえするようになっていますね。以前、都市計画屋稼業を営んでいたとき、名古屋人は「よそと違う何か」を意識していたはずなのに。名駅のミッドランドスクエアがオープンする前は、トヨタ自動車の職員をターゲットに、比較的地価の安い名駅南~山王のあたりに単身者向け賃貸住宅を過剰に建築したために、散々たる空室率の地域となってしまいました。

 丸の内駅前に三菱地所がAクラスビル(異論あるかも知れませんが)を建築した事をきっかけとして、今度は伏見・丸の内地区で過剰な賃貸オフィスの建築が進みました。表通りに面しているならまだしも、裏通りの余り目立たない場所にも比較的規模の大きい賃貸オフィスが造られていますし、今も建設中のプロジェクトが数件あります。 

 さて、読売新聞の記事で、名古屋の賃貸オフィスの空室率が7%を超えたとのこと(読売新聞 週刊ニュース)。空室率はいわば売れ残りと同じ。その分はまるまる収益に反映しないため、これが1%ずれるとネットの利回りが大きく狂います。

 以下は検証をしていない感覚的な話です。名古屋の都心部の商業物件の場合、鑑定評価では空室率を4~5%程度として、内部収益率を5%程度に見込むことが多いとおもいます。もし空室率が7%代となると、内部収益率は2%前後となるはずです。賃貸不動産経営はこの程度の利回りに見合うほどリスクが低いものではありません。

 ほんの3~4年ほど前まで、経済活動としては地味だった名古屋。それまでは大規模なオフィス供給は無かったと思います。この2年ほど、あまりに急にオフィスを造り過ぎで、またバランスを壊してしまいました。

不動産市況の迷走(その2)

 レイコフやグローバンスの破綻を受けて、不動産の証券化に対する投資家の味方が厳しくなってきたようです。ウェブでこんな記事を見つけました。

(株)日本格付け研究所「不動産業界デベロッパーに対する緊急レビュー結果について」

 緊急レビューが行われた8社の名前が書かれています。この8社のホームページを見たところ、ニュースとして格付け引き下げを公表しているところが1社、据え置きが2社、あとの5社は何の記載も無し、という状況でした。記載の無かった5社の格付けに変更があったのかどうかまでは調べませんでしたが、ちょっとIR対応に問題がある気がします。

 緊急レビューはある限られた範囲での調査ですが、今の不動産業界デベロッパーへの警鐘として働くと思います。

不動産市況の迷走(その1)

 我が社のすぐ近くに、証券化案件と思われる新築ワンルームマンションがあります。このマンションは竣工直後に建設会社がバリケードで封鎖していたり、封鎖解除後もなかなか入居者募集の気配がなかったりと、昨今の低迷したレジデンシャル・マーケットを象徴するかのような物件です。先々週くらいに、ゴミ置き場に梱包後の段ボールがあったので、やっと入居が始まったのかと思っていました。

 先日、この物件の前を歩いていたら、交渉途中のビジネスマンが携帯で会社と思われるところと連絡を取っていました。あまりに声が大きかったので、聞きたくないことまで聞こえてくる。

 「相手は○○不動産(東京が地場の一部上場企業)だから、何十億でも出すから!」

 いやはや、迷走っぷりが伝わってくるような内容。こんな電話をよもや不動産鑑定士に聞かれているとは思わないだろうなー。それに、○○不動産の担当部署には友人がいる。業界内でこの物件の噂話も聞いている。

 きちんと収益を見てからしか買わないと思うがなぁ。お節介ながらこの物件の先行きが不安になってきました。

工具の紹介(レザーマン・ジュース)

 父の日の記念?に欲しかったマルチツールを買いました。アメリカの工具会社、レザーマン社のジュースS2(leatherman、Juice S2)です。小さくてもずっしりとツールが詰まっています。

HI3A0072.JPG

 下の白いのはちょうど名刺サイズです。結構小さいでしょ?広げるとこんな風です。

HI3A0073.JPG

 プライヤー(細口のペンチ)の登場です。評価書製本の時、ホチキスの出っ張りを平らにするのにプライヤーを使います。逆にホチキスの針はずしにも使います。プライヤーは事務所に常備するべき工具だと思うのですが、みな余り賛成してくれません。

 

 こんな調子で世間一般には特殊な世界が延々と続くので、続きは追記の法に書くことにします。興味のある人だけ続きを見てください。

続きを読む »

フリーの営業マン!?

 建築設計の友人から聞いた事です。自分で裏をとった話ではないので、話半分で読んでください。

 ハウスメーカーには会社に所属しないフリーの営業マンというのがいるらしい。つまり、見込み客を見つけて、特定のハウスメーカーに教える人だそうです。ハウジングセンターに行ったら、住所を教えていないハウスメーカーから急にDMが来たことはありませんか?それがフリーの営業マンの仕事です。

 彼らは、ハウジングセンターを歩いていて、これはといった見込み客を見つけます。多分、夫婦で来ていて、熱心に説明を聞いているとか、真剣にディテールや価格を調べているというとかいう人たちを見つけるのでしょうね。そして、その客が帰るときにあとをつけていき、車のナンバーをチェックするらしいです。その車のナンバーを陸運局で確認し、住所氏名や属性、好み(何をチェックしていたか)を教えてお金を貰うらしい。

 家を買うときには大きなお金が動きます。そこで顧客をつなぎ止めた営業マンの報酬は多分予想以上の額です。ハウジングの営業の難しさは解りますが、このあたりが日本の家のコスト・パフォーマンスを狂わせているような気がします。

 自信や湿気のない国と比べるのはアンフェアですが、西洋と比べると日本の家はちょっと過剰で高価ですね。

家づくり、誰に頼みますか?

 皆さんが注文住宅を建てようとするとき、誰に頼みますか?

  1. ハウスメーカーに依頼する
  2. 近くの工務店(大工さん)に頼む
  3. 建築士に依頼する

 このくらいが一般的でしょうね。ハウスメーカーに頼む前には、まずメーカーの立派なカタログを入手したり、ハウジングセンターに見に行ったりしますよね。そのようなアクションをすると、今度はメーカーの営業マンから熱烈な電話がくるはずです。集めたカタログの数だけ、いろいろな会社から営業攻勢を受けると思いますが、その中で3~5社くらいに絞って交渉を続けるのが一般的でしょうか。この場合、電話をしたり面談したりするのはもっぱら営業マンです。ほとんどの方は建築士の資格を持っていないと思いますが、資格業で食べている自分にとって、このあたりで少々不安になったりすることがあります。家づくりの相談は営業のプロよりも、建築のプロと話をしたいものです。

 この営業マンの成功報酬は成約価格のおよそ10%だとか。2500万円の家なら、250万円が懐に入る勘定。実質の工事費と設計費相当額は成約価格の90%でまかなっているんですね。建築士に依頼する場合の設計報酬は10~15%なので、ほぼ設計報酬に近い額が営業経費に回っているわけです。住宅の営業も大変だとは思いますが、専門家の仕事並みに報酬を取るのはちと納得いきません。まあ、こんな理由で営業マンは熱烈に電話するわけですね。

カーボンナノチューブとアスベスト

 ちょっと前に日経か何かの朝刊に載っていた記事です。

 カーボンナノチューブ「中皮腫になる恐れ」

 カーボンナノチューブを人が吸い込んだ場合には、アスベスト同様に肺に中皮腫を引き起こす可能性があると警告する調査結果を公表したそうです。元ネタは新技術に関する英科学誌「ネイチャー・ナノテクノロジー(電子版)」。

 まあ、カーボンナノチューブを大量に吸引したら、そうなるかもしれないですね。特にカーボンナノチューブを生産する工場では、大気中に飛散しないような対策は必要ですね。でも、可能性が低いというのが自分の感想。

 アスベストは飛散しやすい吹付け材として大量に使用されているために、大気中の飛散が問題となったのです。これはアスベスト(特にクリソタイル)が極めて安価だったことが一因です。

 対して、カーボンナノチューブは今のところものすごく高い!親指くらいの小さな瓶に半分くらいで数万円だった記憶があります。更に、吹付け材なんてものには使用しない。まあ、せいぜい貼付するくらいじゃあないですか?門外漢ですが。将来的に工業生産され、安価かつ大量に使用される状況になったら変わるのでしょうが、今のところは大丈夫だと思います。

 しかし、大学のラボは試料・薬品の類の取り扱いが実にいい加減らしいので、大学周りもちょっと注意した方が良いかも。

社名についての一考

 自分の会社に名前を付けるにあたっては、本当にいろいろ考えました。結局、「西村不動産鑑定」にしましたが、こんな候補もありました。

  • 「ニシムラ・リアル・エステイト・アプレイザル」通称「ニレア」(これはドメイン名に残しました)
  • 「西村不動産研究所」(最後まで研究所をつけるか悩んだ)
  • 「西村不動産鑑定所」(所を入れた方が語呂がいいんだけれど...)

 横文字・カタカナ文字は女房が即却下。“不動産鑑定”って知名度無いのに、横文字にしてどうするの?という理由みたいです。

 “研究所”という響きはなじみがあるのですが、シンクタンク業をするつもりはないし、「(財)日本不動産研究所」というビッグネームがあるので却下。ちなみに、自分のいた会社いずこもは「○×研究所」なんですよ。

 “鑑定”とするか、“鑑定”で止めるかは悩みましたが、会社組織が鑑定をするのではなくて、一鑑定士が不動産鑑定をするのだとはっきりさせようと思い、“鑑定”にしておきました。

 ところで、鑑定業者となるには常勤する専任の不動産鑑定士が必要です。鑑定業法では専任鑑定士は社長や役員でなくても良いのですが、実際のほとんどの会社は社長が不動産鑑定士です(専任にはしていないかもしれないけれど)。

 会社の意志決定をする役員に不動産鑑定士がいない鑑定業者はちょっと怖いですね。ある日、社長から「我が社の経営方針に沿って鑑定評価しなさい」なんて言われても困ってしまいますからね。鑑定評価では“指し値(前もって決まった鑑定評価額)”がある場合は原則として評価を引き受けないのですが、雇われ鑑定士で社の方針に逆らうのはなかなか勇気がいります。まあ、そのくらい組織だった鑑定業者なら下請けに出すかもしれませんが。まあ、良識ある会社ならそんなことはないのですけれどね。

 社名を決めているときに、こんな事を思い、“所”ではなくて“自分”が主体の会社を作ろうと思ったわけです。いずれ、我が社のホームページにも名前の由来を書くつもりですが、まずはブログでね。

イチゴ狩り

 名古屋市はまちがコンパクトなため、都心から車でほんの40分も走れば風光明媚な田舎町に行くことができます。自分は田舎好きなので、とても居心地がよい。

 さて、名古屋市の隣に東郷町という小さなまちがあります。そこは名古屋市と豊田市のベッドタウンなのですが、その一角にイチゴ狩り農園があります。GWの話ですが、そこのイチゴ狩り農園におじゃましました。

 ガイドマップやインターネットではほとんど紹介されていない、まさに穴場のイチゴ狩りです。我々と入れ替わりに観光バスの客が帰っていったのでお客さんは少なめです。というか、2組しかいません。でも、イチゴは甘くておいしいですよ。

IMG_1532.jpg

 下の子供にカメラを渡し、自由に撮らせました。ちょっとピンぼけですが、寄った良い写真ですね。

IMG_1536.jpg

 これはピンぼけが行き過ぎ。やや小さめなのは、西村家が大きいのを食べ尽くしたため。一組あたり一列分のイチゴ畑があてがわれますが、大きいのを食べ尽くして途方に暮れていたら、係のおじさんが「隣もいいよ」と言ってくれました。

IMG_1541.jpg

 イチゴ狩りは温室の中です。雨の日でも大丈夫。気軽に楽しめました。

コンドウ農園 
住所:東郷町大字春木字折橋738の3
電話:0561-39-1055

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。