元気な名古屋の不動産鑑定士

　１月初旬は地価公示など、いろいろな仕事が重なるため、土日もないほど大忙しです。息が詰まりそうなので、自宅でこんな遊びをしています。

　名付けて、「モバイルオフィス」

　自宅の居間にテントのインナーを張って、椅子と机とＰＣとシュラフを持ち込んでいるだけですが。近い将来、仕事先から直接キャンプ場に行って、翌朝また出勤（または実査）と言うことをやってみたいものです。

　ちなみに、今回の道具は次のとおり。

• テント　アメニティドームＳ
• 机　焚き火台
• 椅子　ディレクターチェアー・ミニ（うろ覚え）
• ライト　エクスプローラー５４７

　これだと設営早そうですね。

　昨日、１月６日ですが、会社でお米のお炊き初め。会社自体は４日から営業していたのですが、４日は体調が優れないので消化の良いうどんを煮て頂きました。５日は外食でした。

　さて炊きあがったご飯です。

　お米がピカピカに立っています。

　この日はメスティンとプリムスＰ１５３で炊きました。メスティンはやっぱり上手に炊けます。

　「会社でいちいち炊飯するのは大変じゃないですか？」

　と、良く聞かれます。でも、慣れたらたいした手間でもありません。

1. １０時の休憩の時、鍋にご飯と水を入れます。無洗米だからとがないし、米と水の量は目分量。
2. １１時過ぎに炊飯。下に反故紙を敷いて、極とろ火で火にかけ、タイマー８分セット。
3. タイマーが鳴ったら様子を見に行き、音や香りで炊きあがりまで２〜３分付き添います。
4. ご飯がちりちりと言い始め、炊きあがったら蒸らすためにランチョンマットにくるみます。
5. １５分後には食事可能。

　吸水開始から時間はかかりますが、付き添うのはホンの５分くらい。なんと言ってもご飯は炊きたてだから、そこらの定食屋や弁当よりも絶対に旨い。自分では、炊飯器よりも旨いご飯だと思っています。

　最近お気に入りのグッズです。ジッポのハンディウオーマー、平たく言えばハクキンカイロです。無骨さが売りのジッポと質実剛健懐古趣味なカイロのコラボレーション。自分へのクリスマスプレゼントでしたが、なかなか良い。

厚みはこんなもの。ズボンのポケットにすっと入ります。丈夫なので、おしりのポケットに入れても（普通の体重・状況なら）壊れません。まあ多少凹んだとしてもその方がかっこいいかもしれません。

　中身はこんな感じ。ジッポライターみたいです。

　このカイロの良いところは、使い捨てではないのでゴミが出ないこと、コンパクトな割に発熱量・持続力が半端無いこと、結構格好良いことです。約2500円ですが、良い買い物でした。

　正月の不摂生が祟ったのか、１月３日に体調を崩してしまいました。

　胃腸が全く働いていなくて、８度５分の熱がでて、体はだるいを通り越してミシミシと痛いくらい。いやはやまいりました。百草丸とバファリンを飲んで、寝袋と布団にくるまって丸一日寝ていました。インフルエンザかと思いきや、４日には熱も下がり、単なる疲れのよう。多少、胃腸が気になるところだけれど何とか４日の仕事始めには業務ができるくらいには回復しました。

　思い起こせば、昨年の年始とＧＷにも体調を崩してダウンしていた気がします。今回と同じように、平日になったとたんに回復しました。昔から「病は気から」と言いますが、本当にその通りだと思います。休めない会社・用事があったら、多少の病気は治るものですね。

　かつては１２月初頭の日曜日に、不動産鑑定士三次試験がありました。この試験、苦しくもあり楽しくもあった試験でした。勉強会と称して会議室を借り、皆で解きました。解答を見せ合って、「ここがこうだ、ああだ」などと、語り合ったことが本当に勉強になったし、試験のモチベーション維持にもつながりました。

　しかし、この三次試験は「実務の役に立たない」などと揶揄されるものでした。しかし、今思えば、実務のためになる試験だったと思います。

　午前問は相談者やクライアントとの想定問答集みたいなものでした。相談する側は鑑定士に「打てば響く」説明を求めています。こちらは「持ち帰って検討します」は避けたいところ。

　午前問では初見の問題に対して、持っているだけの知識でいかに筋道立てて説明できるかが問われます。これ、実はクライアントへの説明の良いトレーニングです。おかげで具体的な数字や他士業の知識以外はだいたいすぐに（しかも、概ね理論的で間違いなく）答えられるようになりました。まあ、時には間違いがので、帰ってから調べるのは必須ですが。

　午後問は、対象不動産を見た瞬間に、一通りの手順や問題点を頭に描く良いトレーニングでした。何しろ、問題中に隠れたアラがいくつも仕込んであったので、事前にいかに気づくかが点数に響くのですから。おかげで、士補の時と比べれば、仕事のスピードは格段に上がりました。

　鑑定評価の依頼がある物件は、以前と比べて一筋縄ではいかないものが増えてきた気がします。むしろ、簡単なものは機械的に価格査定ができるため、どこかで安価で大量に処理されるようになった気がします。こういった鑑定評価理論も演習も、将来実務に役立つトレーニングですよ。

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　評価の些事についての愚痴です。

　地価公示は大量一括評価のため画一的でなければならないと思いつつも、記述部分で悩んでしまう事が時々あります。今回悩んだのは、商業地域かつ防火地域の建ぺい率について。

　建築基準法では商業地域かつ防火地域内の敷地でも、「延べ床100?以下」「１または２階建て」の場合、「準耐火建築物」とすることができます。ちょっと小さめのコンビニなんかは準耐火建築としている場合があるかも知れないですね。この場合、基準建ぺい率は８０％。しかし、地価公示ではこのような土地についても、ルールとしては基準建ぺい率１００％と記述するんですね。地価公示の標準地で上記に該当するのは稀かも知れませんが、事例づくりの時には基準建ぺい率１００％と書きながら、「これで良いのか！」なんて一人で憤慨している時があります。

　それに、建築基準法の規定によると、「建ぺい率による制限は適用しない」となっているので、本来の記述は制限無しが正しいと思うのだけど、１００％という表記にするんですよね。

　表現のわかりやすさでこのようにしているのかとは思うのですが、こんな場面に出会うとつい筆が止まってしまいます。結局、ルール通りに記述するしかないのですけどね。

　　自分が鑑定士の二次試験を受験したのが平成１４年の事でした。同年７月に鑑定評価基準が全部改正されることから、

　「もし今回だめなら、新しい基準を覚えなきゃならないのか・・・。」

　なんて考えながらの受験勉強でした。

　さて、来年１月１日より、不動産鑑定評価基準が一部改正されます。改正は主に第８章「鑑定評価の手順」のところです。改正趣旨は、業務提携を行う場合の役割分担を依頼者に明示して、責任の範囲を明らかにすることです。「総括鑑定士」、「署名鑑定士」、「記名鑑定士」なんて言う分類までできています。同時に、簡易鑑定や調査報告書など、鑑定評価基準に則らない価格等調査についてもガイドラインが定められました。来年受験される方はご注意ください。

　この一部改正は実務上は大変なことです。手持ちの評価書式を書き換えて、受け付け票も作り直して、クライアントに発行する確認書も新しくつくるなど、なかなか手間がかかります。改正点の中でも鬼門なのが、「依頼者への確認書」になりそう。同業者と意見交換しながら、どうやって運用していくかを悩むことになりそうです。